La loi reconnait au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. C’est un droit qui concerne les propriétés qui ne possèdent aucun accès direct sur la voie publique et dont le seul accès possible est de passer par une autre propriété.
Un droit donné aux propriétaires de terrains enclavés
Si la propriété de votre voisin est enclavée et que ce dernier souhaite aménager un chemin ou un passage sur la vôtre afin d’accéder à la rue, vous ne pouvez donc pas lui refuser. Ce droit est même automatique : votre voisin n’a pas besoin de votre accord.
En pratique, votre voisin devra tout de même vous solliciter car vous avez votre mot à dire sur les conditions de l’aménagement de ce passage.
En effet, votre voisin devra s’assurer de prendre le passage le plus court pour accéder à la voie publique et de passer par l’endroit le moins dérangeant pour vous. Par exemple, si vous ne souhaitez pas, qu’il passe par votre terrasse ou au milieu de votre potager.
Il devra aussi vous verser une indemnité proportionnée au dommage éventuellement occasionné par le passage (comme du bruit). Le montant de cette indemnité est fixé à l’amiable entre votre voisin et vous. Si vous ne trouvez pas de terrain d’entente, vous pouvez engager une démarche de médiation, voire saisir le tribunal de grande instance. Le juge tranchera alors sur son montant.
Un accord nécessaire pour les autres
En revanche, si la propriété de votre voisin n’est pas enclavée, mais seulement difficile d’accès (par exemple si le seul accès du terrain à la rue se fait par une échelle, sans possibilité de construire un escalier), celui-ci ne pourra pas obtenir un droit de passage sur votre terrain sans votre accord.
Si vous accordez un droit de passage, vous devez faire rédiger chez votre notaire un accord amiable écrit qui précisera son emplacement, son utilisation (à pied, en voiture…) et le montant de l’indemnité que votre voisin devra vous verser pour le dommage causé.
Si vous refusez ce droit de passage ou êtes en désaccord sur ses conditions d’aménagement, votre voisin ou vous-même pouvez saisir le tribunal de grande instance.
Si vous avez accordé votre droit de passage, sachez que toute modification concernant ce droit (sur ses conditions ou la perte de ce droit) doit faire l’objet d’un commun accord. En cas de conflit, vous pouvez également saisir le tribunal de grande instance.
La fin du droit de passage
Le droit de passage cesse si la propriété de votre voisin n’est plus enclavée. Cette fin doit être constatée par un accord amiable ou par le tribunal de grande instance.
Dans le cas où le droit de passage a été accordé à l’amiable, si vous souhaitez y mettre un terme, vous devez également signer un accord amiable avec votre voisin. En cas de conflit, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance. Si ce droit de passage n’a pas été utilisé pendant 30 ans, vous êtes en droit de demander sa perte à ce seul motif.
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