Vous avez acheté un appartement ou une maison et dans les mois ou les années qui suivent, vous découvrez un vice caché ? La garantie des vices cachés est une garantie qui s’impose au vendeur, à votre bénéfice. Si l’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas, vous disposez de deux ans pour intenter une action en justice. Vous pouvez obtenir soit l’annulation du contrat de vente, soit la diminution du prix de vente, soit la prise en charge des réparations nécessaires par le vendeur, et dans certains cas, des dommages et intérêts.
Exclusion de garantie des vices cachés
Il existe une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, qui met le vendeur à l’abri de tout recours de la part de l’acquéreur du bien. Cette clause est insérée dans la plupart des actes de vente. L’acquéreur est alors présumé avoir acheté le bien en l’état.
Attention, cette clause ne s’applique pas :
- si le vendeur est un professionnel ou prétend l’être : tout vendeur professionnel est considéré de mauvaise foi, même s’il ignorait l’existence du vice ;
- si les vices cachés étaient connus du vendeur et qu’il les a dissimulés à son acquéreur. Mais il vous faudra le prouver.
Notre conseil : ayez comme premier réflexe de vous référer à votre acte de vente !
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, plusieurs conditions doivent être réunies :
- le vice doit être antérieur à l’achat de votre bien ;
- Le vice doit être un défaut grave : il rend votre bien inhabitable, ou diminue tellement son habitabilité que vous ne l’auriez pas acheté (ou pas à ce prix) si vous aviez eu connaissance de ce défaut ;
- Le vice doit être caché : il n’était ni visible ni facilement décelable lorsque vous avez acheté votre bien. Les vices apparents lors de la vente (comme des volets qui ne ferment pas ou des fissures visibles sur les murs) ne sont pas considérés comme des vices cachés.
Les tribunaux évaluent au cas par cas si les défauts sont assimilables à des vices cachés. Parmi les exemples reconnus comme vices cachés, on peut citer :
- un niveau d’humidité anormal ;
- un défaut majeur d’étanchéité ;
- un élément externe comme le vacarme généré par la chaudière d’un chauffage collectif ;
- ou encore une infestation d’insectes xylophages.
Quels sont les délais pour agir ?
L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte des vices et dans la limite des cinq ans suivant l’achat du bien. Voilà pour le principe. Dans la pratique, agissez aussi vite que possible.
Si vous constatez un désordre, vous devez en notifier votre vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les plus brefs délais. En l’absence de réaction, vous pouvez tenter une négociation amiable en faisant appel à un conciliateur, médiateur ou votre assureur juridique. Si ces démarches n’aboutissent pas, vous pouvez intenter une action en justice en saisissant le tribunal de grande instance.
Action en garantie des vices cachés : que pouvez-vous obtenir ?
Votre bien est affecté d’un ou plusieurs vices cachés et vous pouvez prouver que les vices étaient dissimulés (comme un niveau d’humidité anormal, un défaut d’étanchéité, un sous-sol inondable… constatés après la vente) ? Vous pouvez alors obtenir :
- l’annulation du contrat de vente : vous rendez le bien au vendeur, qui vous rembourse le prix ainsi que les frais de procédures ;
- Un remboursement partiel du prix, déterminé par des experts et laissé à l’appréciation du juge ;
- Une prise en charge des réparations nécessaires par le vendeur.
Les informations ou conseils sont donnés au regard de la réglementation en vigueur à la date de réalisation des articles ;
Le contenu des articles est donné à titre purement informatif et n’est pas contractuel. Il ne saurait constituer une consultation juridique.
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